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在多家银行相继公布“第二套房”贷款细则后，已经实施一个月的央行新政对北京楼市的影响开始显现。北京房地产交易管理网日前发布的数据显示，10月份北京商品住宅日均签约318套，比9月份减少36套，降幅达到10%。

12247套、10608套、9861套，从8月到10月的数据中不难看出，北京商品住宅预售签约量在以往的“金九银十”中走起了下坡路。与之形成鲜明对比的是在9、10月中取得预售许可证的项目多达100个，其中8成以上为住宅项目。月均四五十个项目的预售量证明可售的房子并不少，为何销量却背道而驰？

●“高开高走”合理“捂盘”

“不是没房可卖，而是价格定得高。”一位开发商直言不讳，现在开发商流行“高开高走”，即使卖不动也没关系。靠近东四环的金都杭城16500元/平方米，地处樊家村的万年花城14000元/平方米，广渠门地区的冠城·名敦道“十一”前开盘的价格是17000元/平方米，如今卖到了均价18700元/平方米……今秋80多个新开盘住宅项目中，几乎找不到价格在12000元/平方米以下的。

“房子晚卖出去一个月，每平方米就能多挣几百元，反正房价上涨的大势不会变。”业内人士的这番话解释了近期开发商高价开盘的动机。而合理“捂盘”最直接的方式是晚领预售许可证，或采取“少量多批”的方法。因为北京并没有出台类似上海“3万平方米以下楼须一次预售”的规定，而是延用“住宅楼整栋开盘”的规定。另外，尽管“领取预售证三天内必须开盘”规定并未取消，但部分开发商早已开始“我行我素”。

●“个人”界定“第二套房”影响有限

除了市场的因素，“十一”之前，央行发布的针对“第二套房”的一系列规定也对购房者造成了一定影响。贷款金融机构伟嘉安捷专家指出，10月，通过该机构办理的个人房贷比9月份下降了10%左右。首付增加，房贷紧缩，加上房价上涨的多重压力，是导致个贷业务量总体下降的主要原因。

各银行对“第二套房”的界定和执行细则的不同，也影响着购房者的行为。目前，建设银行、中国银行等已经明确以“家庭”为单位界定“第二套房”。而多数商业银行则以“个人”为单位认定第二套房。即夫妻二人如果其中一人通过银行贷款买房，另外一方通过贷款买房时仍可视作第一套住房。

“在售住宅套数较多的楼盘确实出现过退房，但并不一定是真退。”北五环的一项目销售经理说，以“个人”为单位对购房者影响有限，因为只需通过改签合同来改个家里其他人的名字。对此，市建委工作人员解释说，如果双方已经完成网上签约，改签合同时必须重新进行网签，之前网签的结果因此会显示为“退房”。 （刘宇鑫）