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最近，酒店式公寓项目借“二套房贷”强化宣传其投资性。图为新盘世奥国际中心效果图。（资料图片）

日前，多家主打投资和自主双功能的酒店式公寓集中入市。同时，有在售的酒店式公寓项目将其投资概念和“二套房贷”政策联系起来，纷纷打出“住宅投资受政策抑制后，酒店式公寓成为最好的地产投资产品”的口号。

“二套房贷政策无意间成为酒店式公寓投资价值引起关注、抢占市场的好机会。”国际商业地产研究中心理事长朱凌波这样表示。

调控政策促使酒店式公寓年底前井喷

“此前，酒店式公寓只租不卖，比如国贸公寓、嘉里中心公寓、京广中心公寓等均是以租赁为主，近两年才出现对外销售的局面，其主要原因是开发商看中奥运市场对此类产品的巨大需求，但是投资客对酒店式公寓的投资价值还不太被认可，市场不温不火。”中原地产华北区域总经理李文杰介绍。

不过，从今年11月起，酒店式公寓突然步入上市销售热潮。来自中原地产的统计显示，11月以来，已有MASTER领寓、丽都东镇Ⅱ酒店私邸、金泰城中庭、国海广场、世奥国际中心、万方国际公寓、燕莎CLASS等多个酒店式公寓新项目推出，酒店式公寓形成井喷式入市的局面。“酒店式公寓在年底出现井喷入市，主要是受到宏观调控政策影响和2008年奥运商机利好的推动。”李文杰这样解释酒店式公寓集中入市的现象。

与此同时，记者在调查中发现，11月份北京酒店式公寓集中入市后，已有多个酒店式公寓将其产品的投资性和二套房贷政策联系起来。

多个项目强化宣传投资回报率比住宅高

“酒店式公寓多数是以商业立项的，此类产品不受二套房贷政策的影响。”永同昌集团营销总监肖志刚表示。该公司正在开发销售丽都东镇Ⅱ酒店私邸的酒店式公寓。

肖志刚认为，目前酒店式公寓均为50年或40年商业立项的产品，它融合了酒店设施与家庭特色为一体，并提供低于酒店价格的长期的自住式单位。除具备星级酒店基本功能及服务以外，还具有独特的家居氛围和高档公寓产品所没有的商务功能。“二套房贷出台后，购买第二套以上住宅的首付比例和按揭都将增加，这对于以住宅投资为主的投资客来说，显然投资成本骤然增加。那么，酒店式公寓就是他们的新选择之一。”李文杰也表示，此前住宅的投资回报率为7%左右，二套房新政实施后，其回报率会进一步下降。

因此，很快，酒店式公寓开发商高调借用二套房贷政策强化其投资性。同时，记者发现，部分酒店式公寓的宣传资料也开始出现类似的内容。位于丽都板块的某酒店式公寓，宣传手册这样描述：“住宅投资抑制后，源于产品的稀缺性以及高标准的酒店服务，以及区域内良好的涉外商务氛围，让酒店式公寓具备了投资、保值、收益、租住、无风险的五大投资特色。”甚至还有个别酒店式公寓和住宅投资进行对比，结论是酒店式公寓的投资回报率更高。

属中长线投资，重点应选小户型

李文杰介绍，从今年开始，北京酒店式公寓售价涨速及涨幅及普通住宅要慢一些，低一些，而租赁价格却比去年有所上涨。因此，酒店式公寓的投资回报稳步上升，已吸引了部分投资客的关注眼光。

据了解，目前北京酒店式公寓总体供应量大约有3万个单位（套），主要集中在CBD、燕莎、丽都、建国门、中关村等几大商圈。来自北京联达四方房地产经纪公司的统计显示，朝阳区为北京酒店式公寓项目数量最多的区域，占总量的60%左右；海淀次之，区域内酒店式公寓数量达15%左右。这主要是由于这两个区域集中了大量的外企、驻华使领馆及办事机构。酒店式公寓主要的需求客群为在京的海外公司高管、在京海外社团和驻华使馆工作人员等。需求面积以90平米以下的小户型居多。

酒店式公寓提供了酒店式管理和服务，其租金普遍高于普通住宅，但又低于酒店的客房（一般为同一标准的酒店的60%）。以酒店式公寓租赁非常活跃的燕莎区域为例，由于该区域内聚集了大量的海外人士，纯居住的高档住宅及高档酒店式公寓的租金水平一直较高。来自中原地产的统计显示，凯宾斯基为27美元/月/平米左右，三全公寓20美元/月/平米，燕莎CLASS预计为18美元/月/平米，波菲特公寓预计为16美元/月/平米。“像燕莎区域，酒店式公寓的投资回报已达9%左右。但从常见的7%至10%的年回报率来看，酒店式公寓比较适合中长线的投资者。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋指出。 （张学冬）

■ 记者观察：奥运和新政因素不能保证长期投资回报

多位业内人士表示，明年的奥运会是北京酒店式公寓投资价值再发现、价格加速上涨、投资回报提升的一个重要契机。奥运期间大量的外来人群将促使这些酒店式公寓需求呈膨胀式增加，公寓租金将呈数倍上涨的局面。