深圳楼市问题属个案 地产信贷风险尚处可控范围

年中经济观察报道之三

最近，深圳房地产“断供”现象引发了业内外的普遍关注，对此，接受记者采访的业内外人士和专家认为，深圳出现的问题仅是个案，信贷风险尚处可控范围。

 深圳现象仅为个案

“虽然深圳出现了断供情况，但北京尚未出现类似的现象。”一家国有银行北京分行的工作人员告诉记者。

明天地产副总经理陈云峰告诉记者，目前在北京出现“断供”的苗头一点也没有。陈云峰以他们做的两个项目国美第一城、明天第一城为例说，这两个小区一共有近12000户，从每个月的数据上反映出，不能及时还月供的仅有30至40户，比例相当低。而且不能还供的这些人还分为三种情况，1/3是因为没有时间或暂时不在当地无法还供；1/3是需要推迟一段时间；纯粹“恶性”不还供的还贷人数极少。

与银行人士、房地产开发商的说法相同，接受记者采访的专家也认为，房地产具有很强的地域性，深圳出现的现象仅是个案。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说，深圳楼市出现的“断供”等问题，并不是全国楼市的普遍情况，这与深圳房价上涨过快、投资炒房过多有关，不能把深圳现象作为全国的普遍现象。而且现在深圳房价已经回落了30%，基本回到了去年年初的状态，这种现象是房价的理性回归，不是坏事。

中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞认为，房地产是一个区域性非常强的行业，深圳只是全国的一小部分，并不能代表全国的普遍状况。

多数地区房地产信贷处于稳定状态

接受记者采访的业内人士认为，信贷风险尚处可控范围。

那位国有银行北京分行的工作人员告诉记者，目前涉及房地产的信贷风险全部处于可控范围，虽然深圳出现了“断供”情况，但北京尚未出现类似的现象。无论是房地产开发贷款还是个人住房按揭贷款都处于稳定的状态，没有异常情况出现。

北京开太物业保证有限公司佐证了这种说法。“尽管各地的房地产市场都出现降价促销现象，但是促销力度还是不一样的，只有深圳演变成了大幅降价，其他城市虽然也有明折暗扣，但类似深圳降价幅度高达30%的现象还没有出现。”北京开太物业保证有限公司总经理白钧说，只要房价不在短时间内迅速下滑，金融风险就在可控制的范围内。如果深圳的购房需求中，75%是投机投资需求，25%自住需求；北京则恰好相反，75%自住需求，25%投资投机需求；上海居中，投资投机需求与自住需求各占一半。加之目前北京和上海房价类似深圳大幅下挫的可能性不大，也就不至于产生大量的负资产，进而引发断供潮。

牛凤瑞认为，房地产业的房贷坏账、“断供”等问题并不会拖累中国金融业的发展。因为有关数据表明，中国房地产业的贷款仅占贷款总额中的1/7左右。与此同时，中国的房贷资产还属于优质资产，不同与美国的次贷。中国的房贷业务发展历史比较短，总体贷款额的比重还比较小，贷款主体属于信誉度高、偿付能力强的一部分消费者。

中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军也表示，中国和美国的情况并不相同，美国银行的业务及资产结构大多集中在房地产、消费等领域；而中国则集中在项目、工业、企业的流动资金等。住房销售及个人按揭贷款的下降，甚至部分城市出现“断供”行为，直接对银行的影响是有限的，但这会对房地产开发商的销售预期及现实产生极大影响。因为买房人减少，开发商资金将难以回笼，资金链就容易断裂。所以，更大的风险来源可能出现在开发商身上。

有些问题仍需注意

对于银行来说，房贷一直以来都属于优质资产，但专家指出楼市出现的一些问题仍应加以注意。

顾云昌说，当前全国楼市正处于一个重要的关口，今年房价上涨速度明显下降。到目前为止，从1至5月份的情况来看，全国商品住宅价格同比上涨10.2%，环比上涨0.2%，同比上涨是由于“翘尾巴”的因素，去年上涨太快了。“与此同时，对于销售量明显放慢应予以重点关注，今年1至5月份的统计数据出现了十年来销售面积和销售额的首次双降，今年5月份比去年5月份商品住宅同比销售面积下降6.5%，销售额下降0.4%。这种现象在4月份时还只是单降，即只是销售面积下降了。未来会下降到什么程度是我们大家应该重点关心的问题。”

他强调，当前一些大城市比如北京、上海、深圳、广州等地的销售额、销售面积比全国平均下降幅度还大，对此应该予以关注。因为房地产销售面积下降会影响到供应速度的放慢，供应速度的放慢又会影响到投资速度的放慢，房地产投资牵涉到几十个行业，会引起产业链速度的放慢，产业链速度的放慢则会影响到整个国民经济速度的放慢。因此，他建议对于发生的现象要冷静地观察、思考，应避免楼市的大起大落，争取实现楼市的“软着陆”。一方面，政府应适度地鼓励有效需求、有支付能力的需求；另一方面，开发商要调整价格，让更多的人买得起房，采用打折、促销等方式，至于下降到什么程度，应由市场的供求关系来决定。

[网络采编:姬丽娜]