[责任编辑:姬丽娜]

我们必须把房产品当作一般产品来对待，很自然，也有个售前、售中、售后过程，并应该基于消费者权益保护法律与法规提供服务。实际由于房价猛涨，导致许多维权不能的情形，也无力甚至无意维权，往往化钱消灾。更多情形是证据取得时间与难度将维权束之高阁，以至不了了之。

按照普通商品消费过程，开发商严格意义应该称之为供应商。由于信息管制程度不一，开发商传递给消费者的信息有限，导致出现许多意外。实际上，我国对房产品售前、售中、售后的政策约定是比较多的。

本来意义上的政策性风险是基于政策波动导致投资或持有损失或利得。而基于信息的严重不对称，运用政策的程度甚至于歪曲利用却大行其道，对消费个体而言就是一种法律风险。本篇侧重于后一种理解，暂不研究政策性变动对投资或消费的影响。

一、售前服务中的法律性风险

1、有些城市规定广告许可内容，包括图片与文字说明等，均构成销售承诺。那么拿到某一楼盘广告原件，就可以照本宣科地寻求自己权益保护的魔杖。

换句话说，到一个城市买房必须先拿到该城市关于房地产广告的特殊管制规定，包括一些行政协定。

2、伴随消费者权益保护浪潮，过去不为人注意的部分开始成为维权手段。如样板间、样板区、装修菜单。这些严格意义上构成交付标准。实际过程中许多开发商仅提供示范与体验之用，如果多个心眼是可以用其中的蛛丝马迹来为自己维权服务的。

3、有些购房者不注意验看原件以及看原件基于一种不好意思，没有仔细验看。如项目分期取得的预售许可证，如项目规划报审资料，都存在张冠李戴之忧，必须妥当地看。

二、售中服务中的法律风险

1、合同之外又合同之内的一些事儿。

（1）有人不关心屋顶、裙楼上盖等见天共用部位，事后扯皮谁也说不清。所以买卖合同附加的部分一般应就这些敏感而又模糊的地方进行签证。

（2）交付标准与交付时间的联系性约定。尽管许多律师提出了相当数量的防范意见，但都未将交付标准与交付时间联系一起进行附加条款的约定。这对于一些市政设施目前还尚未完全到位的居住小区经常发生纠纷。更有许多开发项目用政府的一些承诺换配套，到头来是住户与政府受损而开发商得益。

（3）合同中的户型尺寸是否标明的问题以及印件，房屋买卖中的对象靠这个来维持将来的对质，所以最好放大备份一分附件。

2、对售楼小姐或先生的口头表态或承诺注意取证。

3、保护好接待关系人、承诺人、承诺方式以及尽量取得直接或间接法律证据。

4、一定要查实中介服务商的资质、营业场所、是否受到政策性管制，通常包括其网上资历、既往业绩、当前代理范围与业绩等，间接显示着其规范性与否。

5、关于细部的详细检查再落笔，这些细部包括两书，许多开发商的两书是放之所有楼盘而皆准的，实际上没有任何意义。那么只有你将两书具备化为你所购买的楼盘，才有意义，最好咨询主管机关，对其中添加的条款、省略的条款、变更字眼的条款要严加防范。

6、不要听信他方的声音而将自己的权利委托出去，如在预委会召集令上签字，如委托物业管理，如同意一个大家说法，因为个体消费其维权对象也是个体，集体维权时代尚有些远。

7、注意追溯条件以及是否存在追溯可能的条款。尤其是一些产权式投资型物业，经常搞承诺回报与返租或售后购回等，这些在目前的法律条款中都没有明确的追溯责任，也许十五年二十年后那个原始的开发商消失了，责任主体没有了，白纸黑字又有几何意义？

三、售后服务中的法律风险

售后服务也存在诸多法律规定被乾坤大挪移的现象。

1、委托物业单位与开发商责任分承的问题。一般来说基于竞争有些物业单位并没有从开发商处取得合理的预备金，这是物业不作为，但物业单位会在后期管理中变相从业主身上取得。

2、敢于在业主委方面的文件上投反对票，有些小区不具备成立业主委的条件，但物业公司牵头组织，往往其中有些其他目的，真正意义的业主委上面还有会员征集，上门洽谈等程序，而不是海选代表再由代表组织超过半数的票选就万事大吉，一个合法合理的业主委才会为广大业主谋利益。

3、许多事项在交付中完成，也有许多事项交付时的感觉与之后大相径庭。所以我们应该多参考教训与事例，交会时往往涉及物业费集中收取，对管理公司而言是一劳永逸的事儿，态度自然好，同时开发商私下与物业服务单位达成一致后，用银两换取物业公司承担着应该由原始开发商承担之责，物业公司一面代人受过一面各个击破，最终形成有权无实与维权不可的结局。交付环节研究得透，后遗症就少。