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【市场观察】2018年楼市:持续去库存

2018年01月24日 09:29:00 来源:太行日报

  □本报记者 杜艾戎

  据中国社科院住房大数据项目组数据统计,全国261个城市最新房价排行榜中,晋城以均价6279元/平方米的价格位列第147位,而省会太原以均价9630元/平方米位列第59位。作为一个五线城市,6279元的均价着实不低。

  在“房住不炒”精神的指引下,2018年晋城楼市将何去何从?有业内人士表示,在调控压力下预计总体将保持稳定态势,回归价值将是2018年房地产市场的核心标志。

(数据及制图由琨仲评估提供)

2017年第四季度我市各区域住宅房屋销售平均价格。(数据及制图由琨仲评估提供)

房企创新产品求转型

  当下楼市,正深度演变,行业也在去杠杆化,晋城也不例外。

  据市住宅与房地产信息网信息,2017年,全市商品房可售面积117.25万㎡,去化周期9.2个月,其中:住宅可售面积90万㎡,去化周期7.6个月。全市商品房待售面积40.8万㎡,去化周期3.4个月;其中:住宅待售面积31.2万㎡,去化周期2.8个月。全市房地产投资额71亿元,同比下降11.8%;其中:住宅55.8亿元,同比下降5.3%。全市房地产新开工面积158.9万㎡,同比下降12.1%;其中:住宅123.3万㎡,同比下降1.6%。全市商品房销售面积140.3万㎡,同比增长7.4%;其中:住宅134.8万㎡,同比增长6.4%。全市商品住宅销售均价4723.08元/㎡,同比增长4.8%(其中:市本级商品住宅销售均价5131.2元/㎡,同比增长0.6%)。

  从成交户型来看,90㎡以下户型占全市总成交量的7.37%,90—120㎡户型占全市总成交量39.68%,120—144㎡户型占全市总成交量36.84%,144㎡以上户型占全市总成交量16.11%。

  “当前环境下,房企要做的不仅仅是房地产开发,而且是延伸到城市建设层面进行相关配套和运营,将住宅与旅游、休闲、养老、租赁、物流等业态多元化协同发展,培育新动能、新的经济增长点,是房企共同转型方向。”一位不愿具名的房企负责人告诉记者,“晋城住房市场已告别供应紧张的短缺阶段,进入整体供需基本平衡阶段,且伴之结构性的不平衡。如果产品够好,能够应答去库存考题。”

  据了解,2017年,以中国青年城为代表的LOFT公寓、以浩翔地产为代表的养老地产、以铭基·泽州院子为代表的小别墅等众多房产新形态成为伫立我市楼市里的亮丽风景。

  “泽州院子项目择址金村黄头文化教育生活片区,以中式建筑风格为建造蓝本,突出建筑深层次的文化内涵和历史底蕴,能触发国人骨子里对院落文化的理解与向往。”铭基房地产负责人对公司新开发的项目信心十足。

  “房子是商品,具备商品的所有属性。想要占领更大市场份额,必须在产品结构上下足功夫,不但要创新营销方式,还要更多贴近顾客,了解消费者需求。”市地产商会会长李军旗说,眼下,晋城楼市已到了发展关键期,随着金融、市场、城镇化等多个拐点的到来,房企转型也迫在眉睫。

让房屋回归住房本质

  2017年是楼市“调控年”。各级政府围绕房子的“居住”属性,做实“人地挂购”等相关领域工作,着力构建合理的土地制度、信贷制度、住房金融体系等。前不久,中央经济工作会议再次定调房地产为:多主体供应、多渠道保障、租购并举。

  有市场观察人士认为,2017年房地产市场调控最成功的地方是,在热点城市房价被抑制的情况下,全国房地产市场依然维持推动的经济活力。

  2007年的提高首付比例,2008年的四万亿出台,2010年限购第一次出现,至2013年限购限贷持续加码,2014年楼市去库存,限购取消、刺激政策成为常态,限购限贷限价限售成为调控新标配,2018年部分城市限购松绑、租购并举……纵观10年楼市调控路线,只有一个答案:调控并不是长效机制,只是为了应对房价过热或市场过冷,还是让房子回归其原本属性。

  在楼市严调控下,房子已经不是你想买就买,想卖就卖了。所以,居民的资产配置也发生了变化,从房地产转向流动性更好、确定性更高的银行理财和货币基金。

  “2017年,全国范围内‘分城施策’的楼市调控政策次数多达250次以上。可政策都是别人家的,‘限售、限购、限价’好像与晋城无关,晋城依然是房价涨、地价涨。”晋城房产网负责人马志鸿说,其实一些大大小小的政策因素依然在深刻地影响着晋城楼市。

  据了解,2017年,除国家层面不动产登记、严惩失信房企、严查首付贷、房产税立法等政策颁布实施外,我省也配套出台了税费改革制度:工程质量保证金预留比例由5%下调至3%,省发改委发函要求各地规范配套设施收费行为,省政府着力推进装配式建筑的全面发展,并于今年起推行装配式住宅全装修成品交房。

  与此同时,市住建局从13条措施化解我市房地产库存、多举措规范培育住房租赁市场、加大棚房区改造力度三方面着力,制定了住房保障“1+5”政策体系(即1个指导性文件,5项配套制度),打通了商品房、保障房、安置房转换通道。

  此外,我市在城市规划和行政划分上也发生了重大变化,晋城经济技术开发区改革启动,剥离部分行政和社区管理职能。城区开发区街道党工委、办事处正式挂牌,原属开发区的东谢匠、东吕匠等9个社区正式移交给城区管理;我市还被纳入自贸区主体规划,拟选址晋城经济技术开发区金匠工业园,涵盖兰花保税物流中心,建设面积约20平方公里;户籍改革进一步推进,全面放开四类人员落户限制;住房公积金提取政策进一步放开,可一次性提取3年住房租金。

  总之,楼市调控政策连连出台,在需求端行政政策和信贷政策相互调节作用下,让房屋回归住房本质,这个拐点会正式到来。

稳定发展态势更突显

  有业内人士指出,目前,一二线城市的房价大多数在横盘或下跌,三四线则大多数在上涨。那么对于晋城这个五线城市来说,一些之前没有买房的居民,2018年到底该作何选择?

  “随着资产价格越来越高,你的杠杆应该越来越低,房子越来越精,套数越来越少。自己住的房子不要犹豫,不要管短期的价格波动。如果你是投资,那就要精挑细选。”一位不愿具名的房企负责人这样认为。

  “旅游物业、养老地产,如果不是顶级旅游区,不是配套好、位置佳的房子,旅游地产只能等着免征房地产税。如果不能免征,则其持有成本大增,加上利用率不高,这类房子将成为鸡肋。”针对我市不少居民海南、云南等旅游城市置业的现状,这位负责人表示。

  据市房产网数据显示,2017年,我市主城区及周边范围内共21个项目拿到35张预售许可证,其中10个楼盘举办了14次开盘选房,除1公寓项目外,其余皆为住宅项目。从时间周期来看,开盘主要集中在夏秋季节。从片区来看,楼盘项目发展较为平衡。预计2018年我市楼盘开盘项目会和上一年持平或上涨。

  另据琨仲评估数据显示,2017年第四季度,我市批准预售商品住宅项目8个,共2391套,环比增加36.55%,可预售面积27.43万平方米,环比增加21.26%。从成交情况来看,我市非住宅用户共成交315套,成交面积5.95万平方米,环比增加84.78,成交总额4.15亿元,环比增加33.01%,住宅用房共成交2515套,环比减少10.88%,成交均价5413元,环比增长1.60%。

  “近年来,房产中介在我市如雨后春笋,早先深耕一二线城市的大型中介机构也开始通过与本土企业家合作的方式跑马圈地。这些机构的入驻已影响了当地居民的住房观念,使房地产市场从野蛮生长步入专业和品质化发展。”已经在房产市场深耕近20年的乐桥房产负责人常保军表示。

  “当然,我市还活跃着一批资本雄厚的城市居民,他们在一二线市场火爆时在全国涌动,一二线限购后,资本无处可去,在当地买房就成为保值的主要手段,还有部分一二线城市工作人群,也会选择在家乡购买房产投资。”常保军对晋城楼市非常看好。

  有业内人士指出,目前,晋城楼市发展已到了一个质变关键期,无论从经济还是楼市本身来看,晋城城市建设之前长期处于初始阶段,而今伴随着新发展趋势和要求,以及人们观念的变化,楼市稳定发展的态势或会更突显。

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