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房企股权转让对购房者影响几何?

2022年07月13日 10:02:00 来源:山西晚报

  今年以来,太原房地产开发企业处置资产的动作明显增多,其中不乏核心资产。山西晚报记者发现,近一年来,太原区域公开披露的房企股权转让信息有很多家,包括华侨城、融创、富力等名企的太原在建、已建项目。

  业内人士普遍认为,不仅省城,国内各地房企股权转让信息增多,究其直接原因,是房企融资环境收紧,在现金流紧张的情形下,企业出售部分资产是回笼资金最快速的方法之一。规模房企尚且需要股权变现以符合监管要求,抵御风险能力更弱的中小房企面临的压力更大,预计未来房企股权转让的现象将继续增加。购房者在投资、置业时,需要关注相关信息,规避风险。

  房企股权转让引人关注

  近一年来,太原频频出现房企拟进行或已完成股权转让,或打包整体出售的现象。

  5月6日,是北京产权交易所一则小型经营规模房企股权转让信息披露的结束日期:华侨城集团有限公司拟捆绑转让太原三家置业公司各5%股权。三家公司分别为太原侨硕置业有限公司、太原侨诺置业有限公司、太原侨隆置业有限公司,转让底价均为500万元,转让方要求价款一次性支付。山西晚报记者发现,上述三家公司成立时间均不满四年,注册资本均为1亿元,股权结构均为由中铁置业集团西安有限公司、中铁三局集团有限公司以及华侨城(天津)投资有限公司分别持股57%、38%以及5%。

  无独有偶,“富力核心资产”出售的广告信息在省城各类自媒体上广为流传:包括两家五星级酒店,富力万达文华酒店和富力铂尔曼酒店,以及一家商场富力广场和富力城售楼处。业内人士还表示,“此时可抄底价,直通董事长超大单洽谈通道。”

  除此之外,太原宝能城和融创太原府运用金融手段解决融资问题等信息在省城房地产业界甚嚣尘上。

  不仅是这些知名项目,还有一些企业也存在股权转让情况。山西晚报记者根据北京产权交易所公开信息进行梳理统计,今年1月以来,我省的房企涉及到地产股权、债权、产权转让项目共有8个,这些项目的转让方或债务人几乎都为房地产企业,包括综合地产、商业地产等。

  根据区块链资管平台CAIC数据显示,今年一季度,房地产企业延续去年频繁出售资产的趋势,出售方企业类型中,地产行业出售额占比总成交额61%,高居首位。

  股权转让或继续增加

  对于房企股权转让信息增多的原因,上海瀚米咨询负责地产金融、信托、基金工作的余先生表示,近两年来,房企转让股权现象不鲜见,主要是融资环境收紧原因导致。融资监管新规“三道红线”出台后,大部分房企有一条或多条指标“踩线”,政策压力下,房企开始主动调整融资结构,通过增发新股、子公司IPO等方式加强股权融资,而出售部分资产是回笼资金最快速的方法之一。

  余先生表示,转让股权有利于房地产企业优化资源配置、专注核心业务发展、增加资金储备及降低负债率,有利于房地产企业提高抗风险能力,实现长期稳定健康发展。房企通过部分权益出让可以为地产项目开发引入有实力的合作方,降低净负债率指标,也可以通过继续持有的部分股权获得收益。还有部分房企选择股权整体出售,这主要是出于盘活存量资产以及业务调整两方面的考量。股权转让本是现代企业为实现募集资本、产权流动、资源优化等企业发展及融资目标极为正常的现象,但一年来此类事情频出,说明房地产行业资金压力现象很普遍,规模房企尚且需要股权变现以符合监管层的红线要求,抵御风险能力更弱的中小房企面临的压力更大。

  山西晚报记者发现,在股权转让信息公布较为频繁的房企中,有央企也有民营企业。余先生表示,央企本身经营稳健保守,虽然不属于“踩线”企业,转让股权是为了响应监管要求。此外,国资委要求央企资产转让需要通过产权交易所公开挂牌,因此,央企转让的信息更为公开,更容易被大众关注。在全行业内,很多房企也有转让动作,只是未达到公告标准,披露信息被关注的很有限。未来短期内,中小房企地产业务收缩退出的现象可能加速,行业集中度将进一步提升,同时,房企也将放弃之前大面铺开的多元化策略,放弃进展不佳的业务,未来房企股权转让的现象将继续增加。

  上海光明律师事务所律师付永生表示,对于上市公司来说,拥有“大腿级”的大股东,无疑有助于提升上市公司的市场信誉,进而一定程度上对该公司在金融机构的授信额度有比较正面的影响。此外,大股东如果能够将一些优质资产或业务装入上市公司,也是能够进一步增加上市公司的内在价值。

  并购重组整合已开启

  为了加速行业调整,上月末,坊间盛传央行召集房企召开并购行业座谈会,备受业内关注。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,若此次会议真实,那么实际上相关会议中的内容对于理解后续并购和金融政策等都有很大的启发。

  据悉,未来监管层或将放松并购的合规要求。例如,对房企“四证不全”的项目(“四证”即土地证、规划许可证、施工许可证、预售证),涉及并购贷款置换土地出让金项目等合规性要求有所放松。

  严跃进表示,此次还要求开发贷全力支持房企,但是资金务必封闭管理。该表述实际上也体现了对于开发贷发放额度和规模方面的支持。在实际操作中,一些房企由于债务的压力,一些项目获取开发贷的难度较大,或者说既有的政策效应还远远没有促使房企“解渴”。此次对于开发贷的支持,客观上也是希望一些收并购项目能够更好地获得资金支持,防范项目烂尾,同时确保项目后续有较好的交付能力。

  此外,关于保证按揭的发放也有所明确。实际上,只有按揭工作顺利开展,房企的项目销售才会持续改善。而随着项目的销售数据改善,其后续资金状况就可以改善。对于房地产项目的风险化解和项目销售资金的回笼等都有积极的作用。业内人士表示,对于按揭贷款的支持,其实从去年9月底监管层就有所调控,目前包括太原在内的市场也出现了降低利率、降低首付、延缓房贷缴纳等优惠措施,客观上都有助于保障房屋销售市场的健康发展,对于出险企业的资产收并购等也有积极的作用。

  对购房者影响甚微

  对于房企的频繁调整,不少购房者担心会影响到自己购买的商品房交付及后续的配套服务。业内人士表示,房企股权转让的原因有很多,会不会导致在建工程烂尾及后续服务的连续性,很难通过转让股权来做出判断。

  一位地产业内人士直言,“我做过的项目里曾遇到过房企资金链断裂,在建楼盘已经烂尾,不得不转让股权。新进来的股东资金实力雄厚,不仅救活了房企,还把烂尾楼给挽救过来的。市场上也有一些比较擅长投资烂尾楼的资本方,专门找这种项目。所以,不能用股权转让来判断在建楼盘是否会烂尾。但需要注意的是,如果某项目准备对外出售股权,但长时间找不到合作方,说明项目非优质资产或标的额过高,若为在建工程存在烂尾可能。”

  余先生表示,一般来说,股权转让对购房业主影响甚微。企业选择转让股权、出售资产,也是为了保证能如期交房为宗旨的操作。具体要看接手后企业的操作,一般来说,有人接盘,项目就有其价值所有,烂尾的可能性相对较小。

  付永生同样也表示,房企股权变更可能会有一些风险的存在,但更多的是能够保证楼盘项目有充足的资金投入,更好保障项目能够顺利进行,购房者不应将开发商股权变更简单理解为开发商资金链出现问题。

  对于已经签订过《商品房买卖合同》并办理网签备案的购房者来说,开发商股权变更并不影响合同的履行。

  山西晚报记者 张磊

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