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房地产新政“满月” 降息风潮中的存量房贷博弈

2024年06月20日 16:24:00 来源:太行日报·晚报版

  “5·17”新政满月,首套房贷利率进入“3字头”。从房贷金融利好政策发布到密集落地,降成本、降门槛效应仍在显现。市场热度回升,带看量增长,甚至一度出现中介人手紧张现象。

  有人欢喜有人忧,对于存量购房者来说,房贷之重依旧未曾缓解,相比新发房贷利率,二者之间的利差再次拉大,一部分购房者不仅房价买在高位,房贷利率也高位站岗,在本轮的调整中无法享受到“降息”带来的好处,提前还贷情绪再起苗头。

  存量房贷是否降息的博弈渐成拉锯态势:一方面,购房者期盼存量房贷“降息”声势渐盛。另一方面,银行净息差已面临严峻考验。对银行来说,不降,高利率或将推动居民提前还贷;降,银行在维护自身盈利与市场稳定平衡中左右为难。

  为了缓解存量购房者肩上的重担,有银行开始试水“先息后本”还款模式,意图以灵活的策略回应市场的呼声,但这一举措更像是扬汤止沸,虽能在短期内缓解燃眉之急,却未能从根本上化解存量房贷高利率与房贷压力之间的矛盾。

先息后本花样多

  低至零元,房贷新玩法最近火了!

  2022年早春,站在城市的一隅,望着眼前林立的高楼,在一线城市奋斗了十年的李辰终于决定将积蓄投入房产,给自己一个温馨的家。在彼时购房时,李辰的定价基准为LPR(贷款市场报价利率)减20个基点。

  怎样能优化房贷方案?在踌躇之时,李辰发现了银行推出的先息后本还款方式,借款人可以选择只偿还部分利息,而本金的偿还则集中在贷款期限的后期,这对于正处于事业上升期,预期未来收入会逐步增加的李辰而言是一笔划算的“经济账”,他申请了两年降低月供计划,将每月房贷还款本金调降至1元。

  先息后本对于现金流紧张的个人或家庭而言,可以有效缓解月供压力,目前已有建设银行、平安银行、兴业银行等多家银行推出了类似的方式。

  从产品特性分析,每家银行的侧重点不同,如建设银行降低月供方案其中提到最低还款额可为1元本金+当月利息;兴业银行的“随薪供”,则允许客户在一定时期内仅偿还利息;平安银行的“气球贷”,以其特有的“前小后大”还款模式,为前期资金紧张的购房者提供了灵活的还款路径,但是,需要注意的是,由于最后一期需要一次性偿还剩余大量本金,借款人必须提前做好财务规划,确保届时有足够的资金应对。

  在仔细研究还款方案后,白彦寒(化名)算了一笔账,以上海地区下调后的首套房贷款利率3.5%、贷款100万元、还款期限30年计算,如果采用等额本息还款方式,月供为4490.45元(月利息约为2917元),总利息为61.66万元。若采用银行推出的先息后本还款方式,前两年的月供均为1元本金+利息。由此,可以计算出,首月的月供约为2918元,相较等额本息还款方式减少超三成,两年偿还的按揭贷款本金总额为24元。

  不过,“先息”两年结束后,采用等额本息方式继续偿还,也就是从第三年起开始计算,剩余本金为999976元,月供约为4672.53元,月还款金额相较等额本息方式增加了约182.08元,总利息约为64万元,比等额本息还款方式增加了2万多元。

  尽管初期看似轻松的先息后本还款方式能带来短暂的喘息,但从长期来看,并不像表面那样划算。

  在存量房贷利率下调呼声渐起的当下,银行期望通过创新还款方式为存量房贷客户提供一定的财务灵活性和压力缓解,但在整个贷款期间,由于本金偿还推迟,借款人需支付的总利息相比等额本息或等额本金还款方式更高,终究是治标不治本。

降与不降的博弈

  存量房贷下调陷入“两难”,一方是渴望通过调降利率缓解按揭重负、优化个人财务状况的借款人;另一方是面临利润压缩、风险管控的金融机构,这场博弈仍未找到最优解。

  对于银行而言,下调存量房贷利率有利于缓解提前还款问题,留存优质客户,但银行净息差已经处于历史低位,下调存量房贷利率会进一步压低银行的利润空间。

  根据国家金融监督管理总局数据,2024年一季度商业银行净息差为1.54%,较上年末的1.69%减少0.15个百分点,较上年同期的1.74%下降0.2个百分点。

  分银行类型来看,大型银行、城商行等类型机构面临的息差压力较大,大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、民营银行、农村商业银行、外资银行一季度净息差分别为1.47%、1.62%、1.45%、4.32%、1.72%、1.47%,环比分别下降0.15个百分点、0.14个百分点、0.12个百分点、0.07个百分点、0.18个百分点、0.1个百分点,除民营银行净息差同比增长外,其他类型机构净息差同比均出现下行,降幅在0.13—0.22个百分点。

  有业内数据测算,存量按揭贷款平均下调80个基点,商业银行息差可能下滑6—9个基点,由此可见,净息差的持续下降或将成为存量房贷利率调整的掣肘。

  “银行是不希望房贷这方面资金出现流失的。”一位银行人士坦言,“但对于银行这类金融机构而言,盈利的核心在于利息收入与支出之间的差额,若息差急剧缩减,甚至跌至某一危险水平之下,银行自身的资本积累和内部强化能力将会遭受削弱。这样一来,银行支持实体经济发展所需的资金实力和持久力便会受到影响,进而可能制约其为实体经济提供长期、稳定金融服务的能力。”

  针对存量房贷调整的实际操作,另一家股份制银行个贷中心负责人提及,在自律机制未进行政策调整的情况下,银行无权自行调整房贷利率水平,也无从谈及“制定差异化利率调整策略”,灵活调整还款模式已经是银行唯一的选择。其次,由于目前存量房贷利率尚未进行下调,因此很有可能出现批量提前还贷的情况,这种情况的出现,同样会对银行利润产生不利影响。

  尽管市场对于存量房贷利率调整的呼声越来越高,但实际操作起来却远非易事。如何在不同地区之间设定合理的利率下调幅度?新合同该如何设计,才能既体现利率的变动,又不至于引发法律上的争议?更重要的是,如何确保每位客户的体验公平一致,避免因调整幅度的细微差别而引发不满甚至投诉?这些都是需要思考的问题。

  在王小嫱看来,对银行来说,新老贷款客户存在较大的利率差,需要全面衡量各地同类客群利率差的大小,对于“LPR+加点”定价模式进行动态调整,尽可能缩小新来贷款的利率差。因为存量客户的提前还贷也会影响金融系统的稳定性。

  “净息差确实可能成为制约存量房贷调整的因素之一。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为,对于不同类型的房贷客户,银行可以制定差异化的利率调整策略。

提前还贷情绪再起

  “5·17”新政发布以来,多地购房门槛下调,优惠利率空前加大,全国多数城市首套房贷利率应声而落,普遍降至3.1%—3.5%区间,二套房贷利率也多数进入“3”时代,利差的进一步扩大,让不少存量房贷借款人深感“不划算”。

  如今,攒钱提前还贷的人不在少数,除了直接储蓄积累进行提前还贷外,另有一些人则采取了另一种策略,通过腾挪消费贷来实现对房贷的提前偿付,以此达到减少长期利息支出的目的。

  一位2023年初买房的购房者直言:“4.3%的存量房贷利率降不了,只能靠自己的努力偿还房贷,下个月打算用自有资金偿还30万元贷款,然后再从银行借10万元消费贷款用于日常的生活支出,我现在能申请的消费贷的利率在3%,这样算下来很划算”。

  2022年,提前还贷潮来袭,一些年轻人、中年人率先投身还贷热潮,推动的因素便是存量房贷与新发房贷之间利差加大,彼时,由于线下还贷排队时间较长、时间成本较大,有不少购房者便选择了线上这一方式,但体验感不佳、申请许久未通过审核等问题也频频被诟病。

  目前已有不少银行优化了提前还贷机制,为购房者提供便利。有国有大行发布了“足不出户还房贷攻略”,购房者登录手机银行,进入“贷款详情”页面,点击“提前还款预约扣款”,选择“提前还款预约扣款申请”就可以偿还房贷,不过30天之后才能进行提前还款资金扣划。

  数据的印证则更有说服性,来自人民银行最新公布的数据,今年前5个月人民币贷款增加11.14万亿元,前4个月人民币贷款增加10.19万亿元,由此计算5月新增信贷9500亿元,尽管环比出现多增,但同比则少增4100亿元。与此同时,M1、M2增速持续回落,有研究观点认为,M1和M2持续回落的本质是私人部门修复资产负债表行为(提前还贷)带来的链式影响。

  在存量房贷利率不下调的背景下,批量的提前还贷会不会再出现?诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱指出,当前新增贷款的房贷利率持续下调,存量、新增房贷存在较大的利率差,且当前资本市场的投资回报率较低,存款利率处于低位水平。因此,居民提前还贷的现象不断增加,若后续针对存量贷款不同步调整,预计新一轮提前还贷潮将会到来。

  据《北京商报》

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