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楼市政策稳定,销量温和上行

2017年11月02日 11:35:00 来源:太行日报

  □本报记者 杜艾戎

  “金九银十”是一年中楼市销售最旺盛的时候。今年“十一黄金周”期间,我市房地产市场政策稳定,销量温和上行。

  市民看房团正在某项目沙盘前看房选房。李波 摄

  市场趋稳向好 

  “2014年5月,我市楼市行情急转直下,市场存量房过剩预警频频拉响。当时,观望者众、购买者寡,为了打破开发商、购房者双方都绷着的紧张局面,我们组织了第一期现场看房活动,参与人员有450多名,效果非常好。”10月16日下午,房产网主编庞李波告诉记者,目前,我市楼市仍处于去库存阶段,但显性库存基本没了,隐性库存压力仍大。

  据了解,2014年我市存量现房大约为1.5万套左右。当时,政府推出保障房计划,再加上西北片区800万平方米的改造计划和39家城中村改造计划,预计我市存量房约8万套(包括在建的、正在审批的和已批准规划的),若按城镇化进程每年消化5000套的量来计算,大约需要15年左右的时间来消费平衡。

  “事实上,由于整个市场行情不太好,不少房地产企业因为资金短缺开工不足,真正可卖的房子并不是很多。”一位不愿具名的房地产开发商告诉记者:“特别是今年国家出台了严格的环保政策,导致水泥、钢材等原材料大幅涨价,房地产成本也在不断加大,房企压力很大。”

  “晋城楼市整体来看还是可以的,供求基本平稳,很少烂尾楼、问题楼,而且购买者的购买能力、法律意识在不断增强,基本是良性循环,能打80分。”星湖房地产销售总监王旭曾在不少地市作房产销售代理,对晋城楼市十分看好。

  据市住宅与房地产信息网信息,今年1至8月份,全市商品房销售面积67.2万平方米,增速22.3%,住宅销售面积63.5万平方米,增速18.2%;商品房待售面积41.8万平方米,增速-8.5%;商品住房待售面积33.1万平方米,增速-4.7%。成交价方面,平均房价在5509.29元左右,小幅上涨。

  价格公开透明 

  “我市房地产企业已经过了大浪淘沙的整合过程,能生存下来的房企大都各具特色、各有卖点。”市金建房地产开发有限公司总经理田军峰告诉记者:“现在,晋城的楼市已渐趋理性,价格公开透明。”

  “房地产业作为资金密集型行业,无论是土地的购置、项目的开发与建设,还是后期的销售与服务,每个环节都渗透着金融的血脉。”田军锋告诉记者:“为了加速资金流动,我们除了不断创新营销方式方法外,还要更多贴近顾客,了解消费者需求。譬如我们的龙湾三期,就是针对改善性用户设计的。”

  对现阶段住宅价格的小幅上涨,田军锋表示:“影响房价变化的因素很多,而市场供求关系是决定住宅价格变化的最主要因素。从需求端来说,居民收入水平、家庭金融财富的积累、利率和金融环境、消费者对市场的心理预期一定程度上左右着城市住宅价格水平的变化;从供给端来说,开发商的开发成本、政策环境、土地成本以及当前的价格水平均会影响其对于市场的预判,继而影响成交价格的变化。”

  据市住宅与房地产信息网信息显示,玉龙湾三期、星湖书院两个项目在本月销售中排名前二。这两个项目在选址、配套等方面各有特色,各自针对不同的客群。

  “星湖书院项目全是小户型,主要针对市区西北片区邻近乡镇、社区等进城人员和古矿居民销售,大都是刚性需求。”星湖地产销售经理周新轩告诉记者:“自去年末煤炭价格不断上扬以来,部分居民收入水平有所提高,促进部分家庭财富盈余的意向购房人群选择全款买房。为了增加住宅产品的附加收益,我们选择以精装房为交付标准进行楼盘开发,虽然开发成本相比传统清水房有所增加,但是成交率一直处于较高水平。”

  “目前为止,我们已组织了86期现场看房活动,效果不错。”庞李波告诉记者,“现在,70后是购房主力,大家观望的少了,基本是看上了就买。”

  库存仍是考题 

  总之,晋城房地产市场发展正进入新的阶段,并呈现出新的趋势,但作为四五线城市,去库存仍是大家不得不面对的严峻考题。

  “前不久,河南省郑州市修改城市总体规划,助推郑州成为‘国家中心城市’。在《中原城市群规划》里,晋城被列为‘核心发展区’。这样看来,晋城凭借区位优势承接中心城市资源外溢,存在发展机遇,也面临去库存机遇,但去库存有别于大水漫灌式的救市。”有业内人士指出。

  “晋城作为中西部交通要道,区位优势明显。近年来,随着晋城城市化建设不断上档升级,城市功能日臻完善,特别是生态绿化一路领先,对周边人群还是蛮有吸引力的。未来,以郑州为轴线,东部沿海城市人口会往西部挤压。所以,晋城去库存考题虽难,但空间很大。”鑫超房地产销售总监李刚曾在河南做房产销售,2013年转战晋城后,觉得晋城楼市去库存虽难也易。

  “房子是商品,具备商品的所有属性。想要占领更大市场份额,必须在产品结构上下足工夫。比如我们推出的loft公寓,主力客群大都在35岁以下,卖得相当好。”李刚介绍道,“loft户型通常是小户型,高举架,面积在30——50平方米,层高在4.8米左右。 虽然销售时按一层的建筑面积计算,但实际使用面积却可达到销售面积的近2倍。而且,高层高空间变化丰富,购买者可以根据自己的喜好随意设计,个性、前卫,很受年轻人青睐。”

  有业内人士指出,现阶段,晋城住房市场已告别供应紧张的短缺阶段,进入整体供需基本平衡阶段,且伴之结构性的不平衡。未来,房地产业将进入住宅与商业、旅游、休闲、产业地产、养老地产等业态多元化协同发展的新阶段,如果产品够好,能够应答去库存考题。

  在市规划设计院院长冯德强看来,去库存需要供需端同时发力。一方面是调整用地供应结构与商品房供应(产品结构)。另一方面是城市户籍、二孩政策全面放开,停止城市大拆迁、收购商品房转为保障房、棚户改造货币化安置、农民工进城财政补贴买房等。同时,还要加快房地产制度改革,完善住房供应体系,打破城乡二元制,建立政策性住房银行,把农民工、外来务工人员纳入保障房、住房公积金体系,特别是要建立房地产市场长效机制。

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